Ruko di Kupang Over Produksi

Laporan Wartawan Pos Kupang, Muhlis Al Alawi

POS KUPANG.COM, KUPANG -- Pembangunan rumah toko (ruko) di Kota Kupang lima tahun terakhir ini menjamur lantaran banyak pengusaha pengembang ruko yang masuk ke NTT. Namun, kehadiran ruko di Kota Kupang saat ini terjadi over produksi karena dari segi pemasaran atau penjualan agak melambat.

Demikian Ketua Dewan Pimpinan Daerah (DPD) Real Estate Indonesia (REI), Boby Liyanto, kepada Pos Kupang, Jumat (4/9/2015). Boby menyebutkan pengusaha yang mengembangkan bisnis ruko di Kupang, yaitu pengusaha dari Timor Leste, Ambon (Maluku), Makassar (Sulawesi Selatan) dan Surabaya (Jawa Timur).

Selain banyak pengusaha ruko dari luar NTT yang membangun ruko di Kupang, juga kehadiran bisnis ruko di Kota Kupang merupakan tuntutan perkembangan kota. "Tiga tahun lalu harga ruko naik pesat dan banyak pemakainya. Namun setahun terakhir, lantaran semua ramai-ramai bangun ruko sehingga terjadi over (kelebihan) produksi ruko. Kondisi itu berpengaruh melambatnya pemasaran ruko di Kota Kupang. Banyak ruko yang kosong karena yang terjual atau disewa sedikit," ujar Boby.

Faktor lain, sebut Boby, aturan loan to value (LVR), yaitu rasio dalam analisis kredit untuk menghitung kewajiban peminjam, yang disyaratkan Bank Indonesia (BI) yang menaikkan persentase uang muka 30 persen untuk pembeli pertama, 40 persen pembeli kedua dan 50 persen pembeli ketiga.

Artinya, jelas Boby, bila seseorang sudah memiliki ruko pertama, kemudian dia hendak kredit membeli ruko kedua, maka uang mukanya harus minimal 40 persen.

"Dulu properti bisa dengan uang muka lima persen. Sekarang tidak seperti itu lagi," katanya.

Menurut dia, kondisi ekonomi yang kurang baik sekarang ini berdampak pada penjualan ruko dan rumah. Apalagi suku bunga kredit tinggi sehingga membuat orang takut kredit untuk investasi membeli ruko atau rumah.

Ia mengatakan, untuk investasi satu ruko tergantung jenis bangunan dan harga tanah di lokasi yang akan dibangun ruko. Rata-rata harga tanah per meter persegi Rp 3 juta sampai Rp 4 juta. Bila memiliki luas tanah 100 meter persegi dan ingin membangun satu lantai, maka biaya pembangunan sekitar Rp 300 juta. Tetapi bila dua lantai diperkirakan biaya pembangunan Rp 600 juta.

"Itu ongkos bangun, belum harga tanah, listrik, air dan pajak. Harga tanah tergantung lokasi di mana. Misalnya, di kawasan Kuanino, harga tanah per meter persegi bisa Rp 15 juta hingga Rp 20 juta," kata Boby.

Ia menjelaskan, rata-rata ruko yang dijual dan disewakan berukuran 5 x 20 meter persegi dengan pilihan dua lantai sampai tiga lantai. Kalau di tengah kota biasanya ruko dibangun tiga lantai dengan pertimbangan harga tanah yang mahal.

"Soal sewa dan beli ruko tergantung tempatnya. Kalau di Kuanino sewa per ruko sudah di atas Rp 100 juta per tahun. Sementara harga jual sudah di atas Rp 3 miliar satu ruko. Ruko yang berada di pinggir kota seperti di kawasan Jalan Bundara PU, Jalan Timor Raya harga sewa mulai dari Rp 60 jutaan untuk ruko tiga lantai. Harga jual ruko tiga lantai di dua kawasan jalan itu berkisar Rp 1 miliar hingga Rp 2 miliar," jelas Boby.

Soal jumlah ruko yang sudah dibangun di Kota Kupang, Boby mengaku tidak tahu jumlah pasti. Sebab, banyak ruko yang dibangun milik pribadi.

Pantauan Pos Kupang, Kamis dan Jumat (3-4/9/2015) di Jalan Ahmad Yani, Jalan Timor Raya dan Jalan Bundaran PU tercatat 40 ruko yang dibangun tiga tahun terakhir ini. Tiap ruko berlantai tiga dipakai penyewa untuk menjual barang elektronik, fashion/pakaian, bengkel kendaraan, bahan bangunan, kendaraan bermotor dan kantor swasta.

Di Jalan Ahmad Yani ada enam ruko induk, Jalan Timor Raya 19 ruko induk, dan 15 ruko induk di Jalan Bundaran PU. Harga sewa bervariasi mulai Rp 40 juta per tahun. Tergantung fasilitas dan luas ruko yang disewakan. Pembangunan ruko yang terus bermunculan diikuti minat pemakai ruko. Ruko-ruko yang disewakan rata-rata memberikan fasilitas ruang tempat usaha, kamar tidur, kamar mandi, listrik dan air.*